Travaux dans un logement loué : ce que le bailleur peut imposer et ce que le locataire peut refuser
Publié le :
22/12/2025
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Il peut arriver qu’au cours d’un bail d’habitation, des travaux soient rendus nécessaires. A ce titre, les différentes dispositions qui régissent les rapports locatifs dessinent une frontière nette entre l’obligation d’entretien du bailleur, et la jouissance paisible garantie au locataire.
Le cadre juridique des travaux réalisés dans le cadre d’un bail d’habitation
Pèse sur le bailleur une obligation de délivrance et de maintien du logement en état, qui concerne par conséquent des réparations autres que locatives.
De son côté le locataire assume l’entretien courant, les menues réparations et, plus largement, les réparations locatives fixées par décret, et doit en parallèle permettre l’accès aux lieux pour certains travaux précisément identifiés, notamment l’entretien normal, la mise en état, et l’amélioration de la performance énergétique.
Travaux imposés sans négociation possible
Les réparations nécessaires au maintien en état
Les travaux relevant des obligations du bailleur s’imposent lorsqu’ils visent la salubrité, la sécurité, le bon fonctionnement des équipements et, plus largement, le respect des exigences de décence du logement.
Étant précisé que la notion de décence évolue, notamment en matière de performance énergétique à compter du 1er janvier 2025, selon les seuils fixés par la loi en vigueur.
Par exemple, si la chaudière du logement loué tombe en panne, le bailleur est tenu d’en assurer la remise en état ou le remplacement.
Les réparations urgentes pendant le bail
Lorsque des réparations urgentes ne peuvent attendre la fin du bail, le locataire doit les supporter malgré l’incommodité, y compris en cas de privation partielle de certaines pièces.
La survenance, à titre d’exemple, d’une fuite importante sur une canalisation provoquant une infiltration d’eau, menaçant les logements voisins, suppose des réparations urgentes.
Les travaux d’amélioration encadrés par la loi
Le locataire ne peut également pas empêcher la réalisation de travaux d’amélioration des parties communes, ou des travaux dans les parties privatives de l’immeuble, dès lors qu’ils entrent dans le périmètre légal.
Si l’assemblée générale vote pour la réalisation de travaux énergétiques, un ravalement de façade ou l’installation d’un ascenseur, le locataire n’est pas en mesure de s’y opposer.
Les limites opposables par le locataire
Face à la décision prise par le bailleur de réaliser des travaux, le locataire peut lui opposer certaines limites.
La première tend au fait que les travaux ne peuvent se dérouler le samedi, le dimanche ou un jour férié, sans accord exprès du locataire, afin de protéger sa vie privée.
Lorsque le chantier, ou ses conditions, deviennent abusifs ou vexatoires, lorsque le bailleur s’écarte de la notification annoncée, ou lorsque l’exécution rend l’usage des lieux impossible ou dangereux, le juge peut sur demande du preneur, ordonner l’interdiction ou l’interruption des travaux.
Si par ailleurs des réparations urgentes durent plus de vingt et un jours, le prix du bail doit être diminué proportionnellement au temps et à la partie du logement devenue indisponible.
Point de vigilance concernant les réparations locatives
Les réparations locatives correspondent à l’entretien courant et aux menues réparations liées à l’usage normal, et qui demeurent à la charge du locataire, à l’instar du détartrage des robinetteries.Mais il faut être vigilant dans le cadre des rapports locatifs, à ce qu’une remise à niveau structurelle, une vétusté ou une malfaçon, ne soient pas déguisées en “petites réparations” pour en transférer la charge.
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